Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) van kracht geworden.
Vanaf het begin van de invoering Vpb was duidelijk dat de grondexploitaties door de nieuwe wet onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang. De te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Over het jaar 2016 tot en met 2022 hebben we geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen en hebben we nog een verrekenbaar verlies saldo. Eventueel te betalen belasting kan opgevangen worden vanuit de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties. Voor mogelijk te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie Besluit Begroting en Verantwoording heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘ percentage of completion ’-methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening - indien een verlies verwacht wordt.

In 2023 zijn de grondprijzen door het college geactualiseerd. Voor grondgebonden woningen in de vrije sector is de prijs vastgesteld op € 300 per m2. Voor sociale huurwoningen is dit € 200 per m2 en voor sociale koop woningen € 250 per m2. Voor gestapelde woningen in de vrije sector geldt een vaste prijs van € 55.000 per woning.

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

Uitgaven en winstneming (+) leiden tot een toename van de boekwaarde, inkomsten (-/-) leiden tot daling van de boekwaarde.

Alle gronden in het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide zijn inmiddels verkocht. Afhankelijk van het bouwtempo wordt het plan gefaseerd woonrijp gemaakt. Hier zijn middelen voor beschikbaar. De exploitatie wordt met een negatief resultaat afgesloten, naar verwachting eind 2024. De hiervoor gevormde verliesvoorziening wordt ingezet (inkomsten) om het verlies op te vangen.

De jaarlijkse kosten (met name financiering + interne uren) voor het plan Gennepermolen worden ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht waardoor de boekwaarde niet oploopt. Voor het bouwrijp maken zijn middelen beschikbaar. In afwachting van de nieuwe ruimtelijke plannen bestaat de kans dat de eerder gemaakte (financiële) afspraken over grondverkoop en woonrijp maken worden herzien. Voor het verwachte verlies is een voorziening gevormd. De looptijd van de exploitatie is verlengd tot en met 2026.

De uitgaven voor exploitatie de Draaischijf in Milsbeek bestaan voornamelijk uit bouw en woonrijp maak kosten. De inkomsten betreffen de grondverkopen en een bijdrage ten behoeve van de aanleg van extra parkeervakken. De exploitatie wordt in 2025 afgesloten met een, naar verwachting, positief resultaat.

In verband met de doorlooptijd van de verbouwing van de Kerk tot Dorpshuis is de looptijd van exploitatie De Uitkomst is verlengd tot en met 2026. De inkomsten betreft de verkoop van gronden, de uitgaven betreffen bouw en woonrijp maak kosten. De exploitatie wordt naar verwachting met een verlies afgesloten. Hiervoor is een voorziening gevormd.

De uitgaven voor exploitatie Kalboerstraat in Gennep bestaan voornamelijk uit bouwkosten en
woonrijpmaakkosten. De inkomsten betreffen de grondverkopen en een bijdrage ten behoeve van de aanleg van particuliere parkeervakken. De exploitatie wordt in 2025 afgesloten met een, naar verwachting, positief resultaat.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2023 opgenomen.

*-/- is een positief resultaat, +/+ is een negatief resultaat.

Voor de verliezen op de plannen Hogeweg, Gennepermolen en De Uitkomst is een voorziening beschikbaar, totaal € 1.790.000. Op basis van de huidige inschattingen wordt hier in 2023 € 45.000 aan toegevoegd, daarmee is de omvang van de voorziening toereikend om de verwachte verliezen op te vangen.

Voor de exploitaties Draaischijf (€ 69.000) en Kalboerstraat (€ 11.000) worden kleine winsten verwacht. Deze wordt conform de percentage of completion methode genomen de komende jaren. De winst wordt aan de reserve grondexploitatie toegevoegd.

Ook hebben we nog een vordering vanuit het verleden van ruim € 1 miljoen op de projectontwikkelaar van het plan Heikant die in termijnen terugbetaald moet worden.

De omvang van de algemene reserve grondexploitaties bedraagt in 2022 € 1.734.000. Dit bedrag kan ingezet worden om risico's van toekomstige exploitaties te dekken.